Column

2025.06.13

マイホームのローン・住宅ローン控除マイホームと投資用ローンの違い

本日もご覧いただきありがとうございます。

本日も株式会社LIFEのブログをご覧いただき、誠にありがとうございます。当社は、医師の方々や上場企業にお勤めの皆さまを中心に、税金対策や資産運用のトータルサポートをご提供しております。
高所得者層特有のお悩みに寄り添い、将来を見据えた安定的な資産形成をお手伝いすることが、私たちの使命です。

 

✅ 1. 住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の概要（2025年）

● 控除の基本ルール（2024～2025年）

項目内容
控除率年0.7％
控除期間原則13年間（新築）
借入上限最大5,000万円（省エネ住宅）、その他は最大3,000万円（一般住宅）
控除方式所得税から控除＋住民税も一部控除可
所得制限合計所得2,000万円以下（※これがポイント）

📌 合計所得が2,000万円を超えると住宅ローン控除の対象外になります。
→ 年収2,500万円や3,000万円の医師は、住宅ローン控除を受けられません。

✅ 2. 年収別：控除の可否と金額試算

年収控除対象？控除額（最大）理由
2,500万円❌対象外0円合計所得2,000万円超のため
3,000万円❌対象外0円同上（さらに超過）

 

➡ どちらも、住宅ローン控除を受けることはできません。

 

✅ 3. 投資用ローン vs. 住宅ローンの違い

比較項目住宅ローン（マイホーム）投資用ローン（収益物件）
利用目的自宅購入賃貸収益を目的とした投資
控除制度住宅ローン控除（所得制限あり）控除なし（ただし損益通算あり）
金利比較的低い（変動0.4～0.7％）高め（1.5〜3.5％）
借入上限年収・物件により制限あり収益性に応じて拡張性あり
返済財源自分の給与収入家賃収入（＋給与）
経費計上不可（自宅のため）可（減価償却・金利・管理費等）
所得との損益通算不可可（高所得者に有利）

✅ 4. 投資用ローンのメリット（高所得者向け）

メリット解説
✅ 節税効果が高い減価償却費・ローン利息などを経費化し、所得を圧縮可能。年収2,500万なら税率50% → 200万円の損失で最大100万円節税。
✅ 自宅ローン控除を使えなくても節税できる住宅ローン控除が「使えない年収層」でも、投資用なら控除不要で節税可能。借入金の金利を経費で計上（建物部分のみ）
✅ 将来の年金代わりになる資産形成毎月の家賃収入でローン返済＋キャッシュフロー、老後の収入源に。
✅ レバレッジ活用で資産拡大自己資金10万〜で数千万円の不動産を取得可能。

✅ 結論

  • 年収2,500万円・3,000万円の医師は住宅ローン控除を使えません（年収制限で対象外）。

  • 一方、投資用ローンは税制面で極めて有利で、住宅ローンを受ける事が出来る所得に下げる事が可能だったりします。
    節税＋資産形成＋キャッシュフローを同時に得られるため、高所得層には適した戦略です。

  • 日々、医療の最前線でデータに基づいた的確な判断を求められている医師の皆さま。
    そんな皆さまの大切な資産も、確かな情報と分析に基づき、最適な形で守り・育てていくことが重要です。

    ご不明な点やご不安、ご質問などがございましたら、どんな些細なことでもお気軽にご相談ください。

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  • 最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。

  • 今後も皆さまのお役に立てる情報を発信してまいりますので、ぜひ引き続きご覧ください。


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