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コラム
2025.07.17
個人がワンルームマンションを売却した場合にかかる税金・諸費用は？
本日も株式会社LIFEのブログをご覧いただき、誠にありがとうございます。当社は、医師の方々や上場企業にお勤めの皆さまを中心に、税金対策や資産運用のトータルサポートをご提供しております。
高所得者層特有のお悩みに寄り添い、将来を見据えた安定的な資産形成をお手伝いすることが、私たちの使命です。
本日は
個人がワンルームマンションを売却した場合にかかる税金・諸費用」を一覧化し、さらに最も有利な売却タイミング（節税面・キャッシュフロー面をご提案します。
✅【1】ワンルームマンション売却時にかかる税金・諸費用一覧
| 費用・税金 | 内容 | 金額目安（概算） |
|---|---|---|
| ①譲渡所得税（所得税＋住民税） | 売却益に対して課税される | ※詳細は下表で解説 |
| ②復興特別所得税 | 所得税額×2.1% | 所得税と合わせて計算 |
| ③仲介手数料 | 売却を不動産会社に依頼する場合 | 売却価格×3%＋6万円＋消費税 |
| ④印紙税 | 売買契約書に貼付 | 売却価格1,000万超5,000万以下＝1万円 |
| ⑤司法書士報酬 | 抵当権抹消・登記手続き | 1〜3万円程度 |
| ⑥ローン返済・違約金 | 住宅ローン残債の一括返済・繰上手数料 | 数万円〜数十万円（金融機関による） |
| ⑦その他費用 | 測量・書類取得など | 数千円〜 |
✅【2】譲渡所得税の計算方法と税率
▶️（1）計算式
・譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費＋譲渡費用）
・課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 － 特別控除（居住用3,000万控除など※投資用は対象外）
・譲渡所得税額 ＝ 課税譲渡所得 × 税率
▶️（2）税率一覧 【分離課税】
| 保有期間 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡（5年以下） | 30% | 9% | 所得税×2.1% | 39.63% |
| 長期譲渡（5年超） | 15% | 5% | 所得税×2.1% | 20.315% |
👉 5年を超えると税率が約半分になるため、「5年超保有」が大きな節税ポイントです。
1/1を6回迎えてください
✅【3】売却時期の最適提案
▶️（1）税金面で最適なタイミング
取得後5年超えた年の翌年1月1日以降に売却
→ 長期譲渡税率（20.315%）適用に切り替わる（例：2019年7月購入 → 2025年1月1日以降が長期扱い）
年収が低い年に売却
→ 他所得と合算されないが、ふるさと納税・控除との兼ね合いでキャッシュフロー調整も可能
▶️（2）価格面で有利なタイミング
築5〜7年以内の売却が有利
→ 大幅に価格が下がる前、まだ「新耐震・設備の新しさ」で投資家需要が強い金利上昇局面の直前
→ 購入者の融資条件が悪化する前に売る年収が安定して高い勤務医は、売却益にかかる税率が一定のため、むしろ「5年超の長期譲渡適用」を最優先
将来的に法人化予定なら、法人へ売却（長期譲渡で税率20.315%）→役員社宅活用が最適
▶️（3）勤務医・高所得者の場合の最適戦略
✅【4】ケース別シミュレーション
▶️【例】大阪新築ワンルーム（取得価格3,500万円→5年後売却価格3,800万円）
項目 数値 譲渡所得 3,800万−3,500万＝300万円 税率（長期） 20.315% 税額 約60.9万円 実質手残り 300万−61万−諸費用（仲介手数料約133万）＝約105万円プラス 👉 短期譲渡（39.63%課税）なら税額118万円、手残り▲約57万円差が出るため、長期譲渡が圧倒的に有利。
✅【5】まとめ
ポイント 推奨アクション ✅ 税率対策 購入から5年超えた翌年1月1日以降に売却 ✅ 法人活用 売却後、法人で再購入→役員社宅や資産管理に活用 ✅ キャッシュ最大化 築5〜7年目が売却価値も高くおすすめ 日々、医療の最前線でデータに基づいた的確な判断を求められている医師の皆さま。
そんな皆さまの大切な資産も、確かな情報と分析に基づき、最適な形で守り・育てていくことが重要です。資産形成は「属性の強さ」を活かすことが重要です。ぜひ有利な立場を最大限活用していきましょう。
ご不明な点やご不安、ご質問などがございましたら、どんな些細なことでもお気軽にご相談ください。